Mājokļu iegāde reģionos jau gadu gadiem ir sāpīgs jautājums, un to bremzē gan jaunu, pievilcīgu projektu trūkums, gan sarežģīta finansējuma pieejamība. Iespējams, tuvākajā laikā tiks rasts risinājums, kā vismaz daļai pircēju atvieglot to iegādi, taču ar to vien nepietiek – izaicinājumu ir daudz.
Interese par nekustamo īpašumu iegādi reģionos ir salīdzinoši liela, pašreizējo situāciju vērtē nekustamā īpašuma kompānijas “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva.
Viņas novērojumi liecina, ka pircēji meklē mājokļus visos novados, taču īpaši pēta mājokļu piedāvājumus nedaudz tuvāk Rīgai – Zemgalē. Darījumu summas parasti ir līdz 50 tūkstošiem eiro.
Viņa akcentē, ka ļoti liela daļa pircēju mēģina finansēt mājokļa iegādi no personīgajiem līdzekļiem, un viens no iemesliem ir grūtības saņemt hipotekāro kredītu. Ja līdzekļu pietrūkst, šo daļu pircēji mēģina “nosegt”, aktīvi izmantojot, piemēram, tā saukto “mazo mājokļu kredītu” jeb patēriņa kredītu līdz 20 tūkstošiem eiro – un te patiešām lēmuma pieņemšanu ietekmē kredītiestāžu redzējums uz hipotēkām reģionos.
“Vairumā gadījumu bankas apstiprina finansējumu tikai labas kvalitātes īpašumiem, kuru vērtība nākotnē pieaugs, taču realitāte reģionos ir cita – jauno projektu trūkst, izvēlei atliek vien mājokļi vecākās koka vai sērijveida ēkās, kuri banku ieskatā bieži vien nav likvīdi objekti. Tas attiecas arī uz atjaunojamu īpašumu iegādi un būvniecību, kuru kreditēšana ir apgrūtināta,” viņa saka.
Ļoti zemi rādītāji
Rīgā un Pierīgā šobrīd mājokļu kredītu īpatsvars pret iekšzemes kopproduktu (IKP) tuvojas eirozonas vidējam rādītājam – ap 30% no reģiona IKP. Taču daudzās pašvaldībās, tostarp valstspilsētās šis rādītājs ir zem 10%. Turklāt pusē pašvaldību situācija ir vēl dramatiskāka – mājokļu kredītu īpatsvars ir zem 3% no pašvaldības IKP. Tādējādi mājokļu kreditēšanas jomā šobrīd pastāv divas paralēlās pasaules – Rīga un tai piegulošā Pierīga un reģioni, Latvijas Bankas (LB) rīkotajā diskusijā “Kā veicināt mājokļu kreditēšanu reģionos?” norādīja LB Monetārās politikas pārvaldes Pētniecības daļas vadītājs Kārlis Vilerts.
“Tas nepaliek bez sekām – daudzi uzņēmēji atzīst, ka kvalitatīvu mājokļu trūkums traucē kvalificēta darbaspēka piesaisti, kas bremzē ilgtermiņa ekonomisko izaugsmi, arī iedzīvotāji norāda uz aizdevumu nepieejamību mājokļu iegādei reģionos,” uzsver Vilerts.
Viņš gan piebilst, ka situācija ļoti atšķiras, un izsniegto mājokļa kredītu atlikums ne vienmēr ir cieši saistīts ar novada vai pilsētas ekonomiskās aktivitātes līmeni. Piemēram, neraugoties uz samērā augstu IKP uz iedzīvotāju un zemiem bezdarba rādītājiem, mājokļu kreditēšanas aktivitāte ir gausa Dobeles un Saldus novados.
Tāpat vājo kreditēšanu daudzās pašvaldībās ne vienmēr var skaidrot arī ar vāju nekustamā īpašuma tirgus aktivitāti, norāda Vilerts. Ir pašvaldības, kur, neraugoties uz samērā zemu kreditēšanas aktivitāti, darījumu skaits ar dzīvojamām ēkām un dzīvojamo telpu grupām nebūt nav mazs.
Piemēram, Dobeles un Bauskas novados – tikai katrs desmitais darījums tiek finansēts ar aizdevumu.
Regulāri nākas dzirdēt, ka bankas nelabprāt vēlas aizdot reģionos, un īpaši – maza apjoma aizdevumus. To, pēc Vilerta sacītā, apliecina arī tas, ka tikai ļoti maza daļa darījumu par salīdzinoši mazākām summām tiek finansēta ar banku hipotekārajiem kredītiem.
To vietā tiek piedāvāti mazie mājokļu kredīti jeb mājokļu kredīti bez nekustamā īpašuma ķīlas. To īpatsvars 2023. gada beigās veidoja gandrīz 15% no visa mājokļu kredītu portfeļa, un pēdējā laikā vērojama tendence tiem pieaugt. Šo kredītu procentu likmes ir 2-3 reizes augstākas nekā standarta hipotekārajiem kredītiem. Tas nozīmē, ka, izmantojot šo kredītu, cilvēks procentu maksājumos samaksās to pašu, ko hipotekārā kredīta ņēmējs maksā par 2-3 reizes dārgāku īpašumu, lēš Vilerts.
Daļēji pamatota
Skatoties uz problēmu kompleksi, kredītiestāžu nostāja šajā jautājumā, no vienas puses, ir pamatota, saka Ijevleva. Banku analītiķi, vērtējot tirgus potenciālu, ņem vērā daudzus faktorus, tostarp mājsaimniecību skaitu reģionos un ģimeņu maksātspēju. Pašvaldībās, kurās fiksēts rādītāju pieaugums, viss notiek – ir gan būvniecība, gan darījumi, gan ir iespējas saņemt finansējumu.
Pēdējos 10 gados, augot privāto mājsaimniecību skaitam, visstraujāk attīstās Pierīgas novadi – Ādaži, Saulkrasti, Ropaži, Ķekava, Salaspils, Olaine, arī Ogre, Sigulda, Limbaži un Jelgava.
Kredītiestāžu skatījumā tērēt resursus klientu auditorijas segmentiem, no kuriem būs mazāka atdeve, nav efektīvi, spriež Ijevleva.
No otras puses, tieši banku spēja piešķirt finansējumu mājokļa iegādei varētu būt viens no katalizatoriem reģionu izaugsmei, veicinot iedzīvotāju atgriešanos mazākās pilsētās un novados. Šajā ziņā kredītiestādēm noteikti ir teikšana tautsaimniecības un labklājības attīstībā, viņa rezumē.
Pieauguma nebija
Viena no institūcijām, kas cenšas balstīt kreditēšanu reģionos, ir “Attīstības finanšu institūcija “Altum””.
Kā norāda tās valdes priekšsēdētājs Reinis Bērziņš, institūcija pavasarī palielinājusi garantiju apjomu mājokļu iegādei reģionos, nosakot, ka mājokļa kredītam reģionos ģimenēm ar bērniem būs iespējams saņemt garantiju nevis 10-20% no aizdevuma pamatsummas, bet 30-50% apjomā. “Tas ir būtisks uzlabojums,” saka Reinis Bērziņš. Vienlaikus gan viņš norādīja, ka pusgada laikā šo kredītu apjoms reģionos audzis tikai viena procentpunkta apmērā.
“Tāpēc domāju, ka, valdot šādai tendencei arī turpmāk, “Altum” būtu laiks iet tiešajā kreditēšanā. Protams, tas notiktu reģionos, nekonkurējot ar bankām, un koncentrējoties tieši uz tām vietām, kur kreditēšanas darījumu nav,” skaidroja Bērziņš. “Jo tu dod instrumentus līdz zināmai pakāpei, bet, ja tie netiek izmantoti, kaut kas tālāk ir jādara,” viņš piebilda.
Lai aktivizētu mājokļu kreditēšanu, valsts turpmāk plānojusi vairākus pasākumus. Viens no tiem ir iecere iesaistīt tā dēvētos nebanku kreditētājus, savukārt mājokļu pieejamības veicināšanai reģionos tiek īstenota pieejamas (zemas) cenas īres mājokļu programma, kuras ietvaros pieejami nedaudz virs 40 miljoniem eiro jaunu īres māju būvniecībai.
Ekonomikas ministrija ziņo, ka, veicot pārdali esošo budžeta programmu ietvaros, rasts finansējums 3,5 miljoni eiro hipotekāro kredītu izsniegšanai reģionos, lai nodrošinātu finanšu pieejamību kredītņēmējiem mājokļu jautājumu risināšanai tajos. Tomēr šis solis vēl ir jāsaskaņo un tikai tad varēs runāt par konkrētiem nosacījumiem, termiņiem.
Ēnu ekonomikas faktors
Vai tas līdzēs, lai iekustinātu reģionus, kas notiek mājokļu tirgū ārpus galvaspilsētas un Pierīgas? “Tirgus reģionos šobrīd nav pārāk aktīvs,” “Delfi Bizness” atzīst Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA valdes priekšsēdētājs, nekustamā īpašuma kompānijas “Arco Real Estate” vadītājs Aigars Šmits.
Pēc eksperta domām, milzīgs klupšanas akmens ir tas, ka arvien nozīmīga daļa darījumu notiek, izmantojot skaidru naudu.
Milzīgs klupšanas akmens mājokļu kreditēšanai reģionos ir tas, ka arvien nozīmīga daļa darījumu notiek, izmantojot skaidru naudu.
“Visi grib apkarot ēnu ekonomiku,” pauž Šmits un viņa pārstāvētās organizācijas iniciatīva ir mazināt kapitāla pieauguma nodokli no 20% uz 10%, taču šobrīd Finanšu ministrija plānojot rīkoties pretēji – likmi celt. Ar mājokļu tirgu reģionos tam ir saistība tāda, ka, iegādājoties īpašumu, lai minimizētu daļu no kuras ir jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodoklis (IIN) par kapitāla pieaugumu, daļa darījuma summas tiek maksāta skaidrā naudā.
“Tas dramatiski ietekmē iespēju bankām izsniegt finansējumu, jo viens no svarīgākajiem pamatdokumentiem kredīta piešķiršanai ir nekustamā īpašuma vērtējums. To nosakot, vērtētāji drīkst izmantot tikai un vienīgi oficiāli pieejamos Valsts zemes dienesta datus par notikušajiem darījumiem.
Sludinājumā redzam, ka māja, nosacīti tiek piedāvāta par 50 tūkstošiem, bet darījuma datos vēlāk parādās, pieņemsim, 25 tūkstoši. Kaimiņi savā starpā sarunājas un skaidrs, ka arī citi gribēs pārdot par 50 tūkstošiem. Savukārt pircējam vērtējumā šāda summa neparādīsies, turklāt banka varētu dot finansējumu ap 70% no vērtējuma summas,” problēmu apraksta Šmits.
Uz šo problēmu norāda arī Vilerts. “Augsts ēnu ekonomikas īpatsvars ir hroniska kaite visai Latvijas ekonomikai. Runa nav runa tikai par aplokšņu algām, bet darījumu patieso vērtību slēpšanu,” Šmita teiktajam piekrīt eksperts. “Ja paskatās uz starpību starp nekustamo īpašumu cenu sludinājumā un vēlāk reģistrēto darījumu vērtību – Latvijas valstspilsētās šī starpība var sasniegt 10-40%, dažkārt pat 80%. Jo lielāks ir šādu darījumu īpatsvars, jo grūtāk objektīvi novērtēt pārējos īpašumus, īpaši mazākās pašvaldībās, kur darījumu skaits ir mazs,” pauž Vilerts.
Tādējādi, palielinot IIN no kapitāla pieauguma no esošajiem 20% līdz paredzētājiem 25%, “iebrauksim vēl dziļākās auzās”, saka Šmits, – daudzi cilvēki varētu mēģināt apiet šo prasību, piemēram, ja ir vairāki īpašumi (māja un vasarnīca vai garāža) un kādu no tiem viņi vēlēsies pārdot.
Šmits pieļauj, ka problēma, kad vērtējums neatbilst tirgus situācijai, varētu būt mazāk izteikta aktīvajos reģionālajos centros. Rīgā un Pierīgā tāda īsti nepastāv, bet jo tālāk no galvaspilsētas, jo tā ir dziļāka.
Reģionos, iespējams, kreditēšanas sarežģījumi varētu būt saistīti arī ar to, ka joprojām daļa algas tiek maksāta neoficiāli.
Savukārt, runājot par jaunu ēku būvniecību, vērtētāji Šmitam ir stāstījuši, ka ir parādījusies privātmāju būvniecība, piemēram, 100 km attālumā no Rīgas. Taču tiem, kas vēlas būvēt, ir jārēķinās ar ļoti lielu sava finansējuma esamību. Būvniecības cenas īpaši neatšķiras – Rīgā vai kur citur – tās varētu būt ap 1700-1800 eiro/m2, taču visiem ir skaidrs, ka gatavas mājas cena Pierīgā būs cita nekā Dobelē. Šāda māja brīvā tirgū, visticamāk, neparādīsies, cilvēki būvē tikai paši sev. Vērtējums tai būs cits. Šo faktu kā šķērsli mājokļa iegādei reģionos konferencē minēja arī Vilerts.
Komentējot nebanku kreditētāju plašāku iesaisti, Šmits atgādina, ka to kapitāls ir aptuveni divreiz dārgāks nekā bankās pieejamais finansējums. Un tas reģionu pircējus nostāda sliktākā situācijā. Turklāt šie spēlētāji varētu būt vēl piesardzīgāki par bankām. Līdz šim nebanku kreditētāji finansējuši ap 50% no tā saucamās īpašumu ātrās realizācijas vērtības (ja īpašums ir jāpārdod spiestā kārtā ātri par mazāku summu). Un arī šie kreditētāji balstās uz oficiāliem nekustamā īpašuma vērtējumiem.
Savukārt īstenotā zemu cenu īres mājokļu būvniecības programma, visticamāk, paliks pašvaldību kapitālsabiedrību interešu lokā, tā patiešām varētu veicināt pieejamību apdzīvotās vietās, kur šie projekti tiks īstenoti. Taču privātajam sektoram – mājokļu attīstītājiem – ar pašreizējiem nosacījumiem tā nav saistoša, jo būvniecības pašizmaksa ir augstāka par iespējamajiem finansiālajiem ieguvumiem.
Iespējams, lētāk varētu izmaksāt kāda iepriekš, piemēram, padomju laikā sāktas ēkas pabeigšana, bet būvniecība no nulles nav pievilcīga.
Cita LANĪDA iniciatīva budžeta veidošanas kontekstā bija iekļaut attaisnotajos izdevumos maksu par oficiāla starpnieka sniegtajiem pakalpojumiem darījumos ar nekustamo īpašumu, arī tā nav ņemta vērā, saka Šmits.
Būtiskas izmaiņas neparedz
Tādējādi Šmits ir pesimistiski noskaņots, paredzot, ka nekas reģionos būtiski nemainīsies, turklāt darījumi lielajos centros, Rīgā arī varētu tikt “ierauti” pelēkajā zonā, ja, tos pārdodot, būs jānomaksā ceturtdaļa no kapitāla pieauguma.
Viņš arī piemin, ka pašlaik izīrētāji var maksāt 10% un to arī dara. Ja arī šim sektoram pieķersies klāt ar domu pārskatīt likmi, arī īres tirgus nopietni sašķobīsies un uzraugošās institūcijas tērēs resursus “kontrolpirkumiem” un nemaksātāju sadzenāšanai.
Vilerta priekšlikumi situācijas uzlabošanai ir vairāki. Viens no tiem: samazināt īpašumtiesības reģistrācijas nodevu, kas šobrīd Latvijā ir būtiski augstāka nekā pārējās Baltijas valstīs. Tāpat starp priekšlikumiem ir ieviest valsts vai pašvaldību programmu neliela apjoma nodrošinātiem mājokļa kredītiem, kā arī stiprināt kredītiestāžu klātbūtni novadu administratīvajos centros.